试论经济转型时期物业管理的发展趋势与方向

物业管理行业的兴起是市场经济发展到一定程度的必然产物，它既反映了社会生产力发展的阶段水平，也反映了社会分工细化的协作程度，同时也是现产权理论关于公共产品消费问题的典型模型。因此，分析研究转型时期经济发展的特点，把握物业管理行业的发展趋势和方向，具有重要的理论和实践意义。

　　一、转型时期经济发展的特点

　　当今世界经济的发展模式大致有两类：一是传统的计划经济模式，资源的配置以中央集权、统一配置为特征；二是市场经济模式，资源的配置主要由市场供需双方决定。进入80年代后期，世界政治经济发展格局发生重大变化。以美国为代表的发达国家以信息技术和创新为特征步入了新经济时代。以俄罗斯为代表的东欧国家采取了所谓“休克疗法”，试图在极短时间内实现从计划经济向市场经济的跳跃，然而，实践已经证明，这种改革的成本和代价是巨大的，它所产生的负面影响仍经久不衰。以中国为代表的部分东亚国家选择了渐进式的改革道路，其主要做法是，从改进微观经营机制上入手，强化对劳动者和企业的激励作用，发挥劳动力资源富裕的比较优势，促进新增资源创造，借助于资源配置制度（价格机制），使这部分新增资源配置到传统经济体制下受压抑的部门，达到加速经济增长和产业结构调整的目标。

　　面对全球经济格局的变化，美国著名经济学家斯蒂格利茨认为，中国面临两个挑战，一是转型，二是发展。其实二者相辅相成，转型似乎成为我国经济持续发展的必由之路，而发展又是转型的目标所在。中国经济自改革开放以来经历了两方面的重大变革：一是经济体制从传统的计划经济向市场经济的转变；二是经济增长方式的转变，即实现由粗放式经营到集约化经营的转变。应该说，我国目前正处于这种经济发展格局的转变之中，这就是所谓的转型经济。转型经济的最基本的特征可以概括为非稳定性、可选择性和高成长性。它包括实现这种转变过程的一系列制度选择和政策措施。正是在这样的经济背影下，物业管理行业应运而生。

　　二、我国物业管理市场的形成条件

　　物业管理最早起源于18世纪年代的英国，历经一百多年的发展，已经形成了一个特定的行业。在我国，1981年3月深圳成立了第一家物业管理公司，直至1994年建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，物业管理行业在中国才逐渐得以初步规范和发展。目前全国有物业管理单位10万多家，从业人员达150万人，初步形成了一个巨大的物业管理市场。物业管理市场在我国的形成与发展是经济转型的必然结果：

　　1、经济转型催生了房地产业的发展与住房制度改革。1980年，邓小平同志就住宅问题发表了重要讲话，肯定了建筑业在国民经济中的重要作用，并为住宅改革指明了方向。后来，国家对城镇土地使用制度、城镇住房制度以及房地产开发进行改革，其核心是要改变计划经济体制下的福利性分房制度，建立政策性和商业性相结合的规范化的住房分配交易市场和房屋维修市场。这一改革不仅为房地产开发市场的形成和发展创造了先决条件，也为物业管理行业的产生和发展奠定了基础。

　　2、产权主体的多元化导致了管理制度的根本变革。全民所有制条件下的房管制度不能适应市场经济的要求，也即它无法解决多元化产权物业的管理问题。以往房屋的使用者和产权人是相分离的，产权人不是政府就是国有企业，物业产权的不可划分的性质，导致产权不能流动、人才不能流动、资源配置效率低。随着房屋市场交易日臻成熟，大多数产权转移到个人和企业手中，于是形成了产权多元化的格局。这样，旧的房管制度显然解决不了这类物业的管理问题，多元化的产权主体期盼着新型的物业管理模式的出现。

　　3、公共产品的特性决定了物业管理机构存在的必要性。对于一幢物业而言，产权多元化的物业还包括了它所附带的公共产品（公共部位）。所谓公共产品就是某一区域全体消费者免费或者以很低的价格就可以购买到的商品或服务。例如小区内部的保安、保洁和公共部位的维修、养护都可以看成是公共产品，它与购房合同中的房屋产权有本质区别，取得房屋产权便具有排它性，但公共产品的消费则是非排它性的。由于公共产品都符合“搭便车原则”，要维持公共产品的耐用性和持久性就必须有一个组织来整合各产权主体散落在公共产品中的权益，这个组织便是物业管理公司。这是物业管理行业存在的法理基础。

　　4、物业投资的保值增值要求专业化的物业管理。市场经济的高度发达，已经使购买房屋不仅仅是一种消费投资行为，而且还包涵甚至纯粹是一种资本投资行为。事实也已证明，很多人购置物业就是作为一种投资。从本质上讲，业主购置房屋或者从事置业投资，除了要获得资金的时间收益外，更重要是为了获取包括服务在内的环境增值收益，它是不动产增值的重要方面。也就是说，业主为了确保房屋的投资保值增值也需要选择专业化管理组织。

　　三、我国物业管理行业的发展趋势和方向

　　物业管理行业的发展与社会经济发展、人们生活水平和生活方式密切相关，因此，我们可以从物业管理行业所在的法律环境、经济背景以及行业内涵等方面去把握其发展趋势和方向。

　　1、物业管理市场由单一、狭小逐渐转变开放、扩大

　　中国经济转型的过程，要求作为居民生存条件的住房走向市场。我国住房制度的改革，为此创造了有利条件。80年代以前，住房从建造、分配到管理基本上是统分统包，几乎不存在真正意义上的物业管理。到1999年，全国可售公房的60%以上已出售给了居民家庭。从新建商品房来看，1985年个人购买的比例仅占14%，到1999年个人购房比例达80%。这表明单一住房公有制已经被打破，以居民自有产权主的多种产权形式并存的格局正在逐步形成。

　　另外，根据统计资料，2000年我国房地产业在国内生产总值（gdp）中的比例为6%，而同期日本为11%、香港为19%，正因为存在这方面的差距，国家“十五”计划已明确把发展新兴城镇作为拉动经济增长、调整经济结构和布局的重要手段。由此可见，房地产业在我国有着巨大的发展空间，同样物业管理市场的发展前景也是十分令人乐观的。

　　2、物业管理企业的数量将呈现从扩张到收缩直到稳定的状态

　　到目前为止，我国物业管理单位已有10万多家，全国的房屋建筑面积总总计约90多亿平方米，平均每家管理的面积不到10万平方米。物业管理的低收入、低利润的行业特点，要求规模化经营。这一基本的市场竞争法则，必然导致众多的物业管理公司被兼并、淘汰和破产。以深圳为例，全市共有各类物业管理机构1200余家，其中正式注册的公司有470多家，管理面积超过100万平方米的只有30多家，仅占公司总数的7%，但却管理着全市住宅建筑面积的60%，有40%的物业管理的面积不到10万平方米。为了避免无效竞争和浪费资源，深圳市政府对物业管理公司的注册予以限制，以抑制绝对数量的增加，同时要求开发商对新开发出的房屋进行招标选择管理公司。这种趋势表明，多数物业管理公司将被日益激烈的市场竞争所淘汰。物业管理行业将进入群雄并起的战国时代，最终将形成若干家实力雄厚的物业管理龙头企业，并成为行业发展的标志。

　　3、政府行政职能日益弱化，行业自律逐渐增强

　　如果说目前和今后一段时期，物业管理市场还需要政府有关部门依靠行政手段来加以干预和指导的话，那么可以断定，随着改革的不断深化，市场竞争机制作用的日益强大和有效，政府在物业管理方面的职能将逐渐弱化成为制定适当的法规，并保障法规的严肃性和权威性。行业自律性的形成完全依赖于市场化的发育程度，一个高度发达的物业管理市场，必然有与之相适应的行规业律。国家建设部已率先将原先政会的行政职能权力让位于中国物业管理协会，虽然它仍然有其官方背景，但毕竟是向行业惯例上迈出了可喜的一步。

　　4、物业管理服力的内容将向两头延伸

　　传统的物业管理服务的内容主要包括小区的治安、环境卫生、设备设施的维护、维修及保养等，其目标和对象是延长物业的使用寿命。现代物业管理已将这种服务指向了物业的所有者和使用人，物业管理企业竭力创造人性化、亲性化的管理环境。然而，物业管理服务的内容还将向上延伸至房屋的规划设计阶段、设备安装及调试阶段。这种看似不务正业的多此一举，实际上是物业管理企业的内在需求。一方面，开发商希望在事前多听取物业管理公司的意见，充分利用物业管理公司在与业主和住户联系中获取的信息资源，以保证其后续服务的质量，达到树品牌的目标；另一方面，物业管理企业需要通过接管前期的介入熟悉和了解设备设施的状况，以保证住户入伙期的平稳过渡。

　　我国的物业管理行业方兴未艾，它在改革开放中诞生，又在经济转型时期接受洗礼和冲击，虽然会有一些艰难，但喷薄而出的朝阳终究会映红大江南北。