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房地产业结构失衡转嫁风险

发布时间:2019-01-30 09:14

  尽管全国的房地产业从整体上看仍属健康发展,但专家们认为这并不能掩饰其“肌体”上日益明显的三大“病变”:经济适用房比重大幅下降,产品结构失衡;房地产企业自有资金率低,但利润畸高;作为银行抵押品的房地产对中国金融的影响越来越大。


  国家统计局投资司司长汲凤翔说,房地产业投资占整个社会投资的比重在逐年上升,2003年投资额突破1万亿元,占社会投资额的比重达18.3%。2003年全国房地产开工11.7亿平方米,竣工4亿平方米,但房地产业投资结构很不合理,中高档产品多,经济适用房逐年下降。以面积计算,1996年,全国经济适用房的比重是16.6%,到2001年降为11.3%,2003年锐减至6.1%,而今年前5个月,其比重更是下降到4.7%的新低。一边是房市热火朝天,一边是市场上有的房子普通老百姓买不起,老百姓买得起的中低档房又买不到,中低收入阶层的购房需求满足率低下的怪现状日益明显。“有需求并不一定都是正当的,政府应该考虑哪些需求要满足,哪些需求要遏制。”汲凤翔说。


  在资金方面,房地产业对银行依赖性很大。2003年,全国房地产开发企业资本金的比例在20%左右,与央行提出的35%的资本金要求相差甚远。令人吃惊的是,尽管房地产企业负债率高达75.8%,高出工业企业的平均负债率10个百分点,但2003年全国房地产业的利润总额同比增长了69.2%。对此,中国人民银行金融稳定局局长谢平的评价是“暴利!”


  上海的情况证明谢平的评价不虚。综合上海市统计局公布的数据,近3年来,上海房地产开发企业的自有资金逐年下降:2001年为18.84%、2002年为17.53%、2003年为16.94%,但同期其自有资金的利润率却分别达到38.12%、86.36%和74.24%,是同期社会平均利润率的7到16倍。专家认为,用1块钱的自有资金赚取80多元的利润,房地产业显然已成暴利行业;而自有资金逐年下降,说明房地产企业在吹大金融风险的泡沫,因为“若算上个人住房贷款,房地产开发有一半以上的钱来自银行。”


  “应该充分意识到房地产对中国金融的影响。”谢平敏锐地指出,尽管相对于17万亿元的全国贷款总额而言,2.5万亿元的房地产贷款不算太多,但必须充分认识到,全国的贷款约有1/2是用房地产作为抵押的。表面上,房地产贷款是银行的优质贷款,但一旦因为借款人还不了钱,银行进入执行程序,作为抵押品的房地产往往不能全额偿债。最近,建设银行打包拍卖房地产,实际只收回了抵押额一半的贷款即是明证。谢平认为,在现行的定价机制和评估体制下,土地作为抵押物的价格没有边际,其占房地产成本的比重已升至40%甚至50%,“这意味着银行的风险越来越大”。本文来自《上海房地》杂志

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