论“住改商”房地产估价方法的比较法问题

　1、问题及意义 

　　人们对居住上的要求已不再满足于“有房可居”，而是对生活品质和居住环境有着越来越高的要求，舒适、安宁、便利已成为共同追求的目标。但是这些目标之间却有着一定的矛盾性，比如要实现“舒适”和“安宁”这两个目标，人们往往乐意于选择远离城市喧嚣的区域去置业，甚至选择郊区，但带来的问题是交通和购物的不便利。当这种问题出现的时候，往往就意味着商机的出现，于是“住改商”正好“满足”了這一供需矛盾问题，在一定程度上便利了人们的生活，带来了“外部正效应”；但我们应该意识到，在这一信息共享的社会，经济是具有开放性的，当越来越多“住改商”出现的时候，原有的交通渐渐变得拥挤不堪，原有的清新空气变成刺鼻的粉尘气味，小区住宅的客梯变成“货梯”、人货拥挤不堪，这又带来了“外部负效应”。所以，当外部负效应开始大于外部正效应时，业主需要利用法律手段来维护自身合法权益来抵制这种泛滥的“住改商”现象，政府当然也需要利用宏观和微观手段来调控，直至这种现象回到正外部效应大于负外部效应的平衡位置上。所以当今社会，随着市场经济的发展，政府并不是一味实行“住禁商”政策，而是合法有序的引导“住改商”向着有利于社会经济的方向发展，从而始终保持着这一现象处于外部正效应大于外部负效应的良性循环轨道上。 

　　那么，当业主需要对该类用途的房屋进行估价时，房地产估价师首先拿到手的却只是印有“住宅”用途的不动产登记权利证书，而业主方肯定不满意仅仅只是以住宅用途的价格来体现房地产的评估价值。毕竟在大多数地区，商业门面的价格是远高于同区域住宅价格的，特别是底层商业。那么，当估价师遇到这类房地产时，该如何即要考虑证载用途和实际用途的差异性，又要客观公允合法的作出其评估价值呢？特别是，当政府需要调整城市规划，而对该类房屋进行征收时，那么模拟搬迁中所涉及到的“住改商”估价问题更是困扰着多数估价师。 

　　2、比较法概述 

　　房地产估价的比较法是通过寻找三种可比较房地产市场交易案例，通过对交易状况、区域因素和个别因素等的修正，得出房地产评估价值。但是对修正幅度有所要求，即单项修正幅度不超过20%，整体修正幅度不超过30%，同时要求修正后的三个交易案例的比准价格的最大值与最小值的比值不能超过1.2。除此以外，对可比实例的选取也有所要求，即附近区域近期交易的类似房地产，要求具备相同的权属状况，相同的用途，邻近的区域。 

　　房地产估价的核心问题是合理确定其市场价值，并且要遵循合法、公允等估价原则。然而，“住改商”房屋，改变了实际用途，与不动产登记用途不一致，其“合法性”本身就受到了质疑，这与估价原则是相悖的。但是作为专业估价师，没有规章制度明文规定必须按照房地产权属登记证书所记载的用途来进行估价，因此如能从政府相关部门获得“住改商”合法性认定的文书，也能作为评估依据，从而间接的满足估价“合法性”要求。 

　　3、比较法在“住改商”房屋估价中的运用 

　　如果在周边房地产市场，同样存在着三个以上的类似“住改商”房屋交易案例，并且这些交易案例都有合法的政府相关认定文书，那么估价就变得很简单了，直接套用传统估价方法就可以得到其评估价值。 

　　然而，并不是所有区域都恰到好处找到这么合适的3个以上的交易案例，那么用比较法就有一定的难度了，所以必须要对传统评估方法作一定的调整。笔者有两种思路： 

　　3.1从纯住宅比较法评估到“住改商”。 

　　当附近区域甚至同一小区的纯住宅（即实际与证载用途均为住宅）交易案例较多时，可以先不考虑估价对象的“住改商”性质，直接按传统比较法将其住宅用途价值评估出来，然后再考虑其“变性”后增加的价值，具体包含：其占用土地使用权由住宅用途变更为商业用途所增加的价值、建筑物由纯居住用途变更为经营用途所增加的纯收益的折现值。当然由于“住改商”存在外部效应，所以在评估时必须将这些因素考虑进去。这一方法的最终公式就是：“住改商”房屋评估值=（纯住宅房屋评估值+土地使用权用途变更增加值-证书用途变更登记费用+建筑物用途变更附加收益折现值）×（1+外部正效应提升率）×（1-外部负效应减损率）。 

　　3.2从纯商业比较法评估思路到“住改商” 

　　当附近区域的类似纯商业（即实际与证载用途均为商业）交易案例较多时，可以直接用传统比较法将假设估价对象证载用途为商业的市场价值评估出来，然后再考虑“变性”前的扣减价值，具体包含：其占用土地使用权由商业用途还原为住宅用途的价值扣减，建筑物由住宅用途变更为商业用途的证书变更登记费用。同理，也存在着外部效应的考虑。这一方法的最终公式为：“住改商”房屋评估值=（纯商业房屋评估值-土地使用权用途变更增加值-用途变更登记费用）×（1+外部正效应提升率）×（1-外部负效应减损率）。 

　　4、结论 

　　无论采用何种思路来评估“住改商”房屋，“合法性”原则是必须遵循的，也就是说，即使产权人或者房屋使用权人已经将住宅用于经商，但并没有取得政府书面批准文件，或者其他类似合法使用的文书，估价师无权“人为变更”其合法使用权。也就是说，估价师必须站在合法公允的立场上，按照所取得的合法证明来评估房地产价值。 

　　此外，住改商带来的外部效应也是很明显的，估价师必须周全的考虑哪些会带来外部正效应，哪些会带来外部负效应。那么这些如何量化呢？首先估价师可以借鉴区域因素分析和个别因素分析中的一些因素指标，分析这些外部效应是如何影响这些因素指标的，通过分值增减的方法将这些效应值进行量化。总之，“住改商”房屋评估的特殊性，其评估方法要求估价师在实践工作中不断研究。 

　　参考文献： 

　　[1] 戚冬瑾，周剑云. “住改商”与“住禁商”对土地和建筑物用途转变管理的思考[J] 规划师 2006（02）66-68. 

　　[2] 马瑞杰，住改商问题研究[J]，法制与社会 2011 （09下）187 

　　[3] 杨桦，三峡水库淹没商业用房价值评估方法的比较[J]；人民长江 2007（12）65-66