我国金融政策对房地产价格的影响分析

      改革开放以来，我国的房地产行业发展迅速，成为我国各地财政收入主要来源，以及我国国民经济的支柱性产业，在经济增长和增加就业等方面发挥着极大的作用。然而与此同时房地产市场交易方式和交易秩序混乱以及调控无效导致的房价过高、二三线城市供过于求、去库存问题等问题，不仅严重制约了我国房地产行业的健康发展同时影响了我国经济的有序发展，成为亟待解决的重大问题。本文从政府对房地产市场的金融政策调控出发，研究政府通过金融政策调控房地产向稳定健康发展。 
　　房地产价格 金融政策 金融调控 
　　金融政策对房地产市场的调控是为了让房地产市场健康、合理发展。金融政策对房地产市场的作用主要有三个方面：保持房价的稳定、结构的基本合理以及供求总量的基本平衡。房价受房地产市场的供求情况以及结构状况的影响，所以在调控房价时需要对房地产市场供求总量和结构进行调整。经济学上认为房地产市场的供求关系变化决定了房价的波动。政府对房价进行调控着力点是供求关系。在对房地产市场供求关系进行调控时需要对整个市场上导致供求不平衡的原因进行详细研究与分析，找出问题的实质，才能把供求调节到合理的区间，从而把房价控制在合理的水平，使其与经济发展水平相适应。 
　　金融政策与房地产市场的紧密联系 
　　（1）金融政策调控房地产价格的必要性 
　　第一，我国房价上涨过快，住房供需结构不合理 
　　2014年，我国的商品房销售面积为120649万平方米，商品房销售额达76292亿元，商品房平均销售价格为6323元/平方米。而2014年我国的城镇居民人均可支配收入为28844元，2014年中國商品房房价收入比为2.63倍。2015年商品房销售面积128495万平方米，商品房销售额87281亿元，商品房平均销售价格为6793元/平方米，同比增长7.4%。2015年全国城镇居民可支配收入为31195元，同比增长8，2%。2016年，商品房销售面积157349万平方米，商品房销售额117627亿元，商品房平均销售价格为7476元/平方米，同比增长10%。2016年城镇居民人均可支配收入33616元，同比增长7.6%。之前我国的住房建设部提出建设小康社会，在住宅方面的家庭标准是普通家庭是100-120平方米，照此标准我国每个普通家庭只依靠一个人的收入购房难度很大，贷款买房则无形增加了家庭生活的压力。过高的房价不仅影响居民的生活水平还会影响到整个社会的和谐稳定。 
　　第二，房地产市场投资（投机）行为严重，房屋空置率高 
　　房地产属于投资大，使用年限比较久的耐用商品，根据国际通行惯例，商品房的空置率在5%-10%之间比较合理，商品的供求平衡对国民经济以及社会的健康发展非常重要，空置率在10%-20%之间属于危险区，而在20%以上就表明商品房积压严重。正常的空置率有利于抑制房价的过快上涨，但是由于近年来我国投资环境不断恶化和我国物价水平不断上涨导致的过高的通货膨胀导致货币贬值，投资者为了获利只能把钱投入房地产。在2014年我国房地产开发投资额为950356亿元，2015年为95979亿元，2016年达102581亿元，金额及增速均高于很多其他行业。持续不断的资金流入促成房价增速过快，消费无力，很多城市出现了房屋空置问题，甚至出现所谓的“空城”或者“鬼城”。据《中国家庭金融调查报告》显示，我国的自有住房率达到了9成，超过20%的家庭拥有多套房，但空置率近22.4%。 
　　第三，房地产行业促进国民经济发展的重要作用 
　　我国的房地产行业研究和起步较晚，但是经过这些年的努力开发，已经成为了我国国民经济的重要组成部分，成为我国国民经济的重要支柱行业，房地产的开发面积和销售面积不断增加，房地产的从业人数和开发企业不断上涨，房地产的增加值占GDP的比重不断提高。另一个方面，房地产与其他行业关联性和扩散性很强，它在发展的同时也会带动上下游的行业的发展，对国民经济的贡献率越来越高。 
　　（2）我国金融政策的发展历程及特点 
　　1993年到1997年：房地产发展起步，投资火热。从事房地产开发的公司数量不断增加，与之相关的地皮、钢材、项目等行业在市场上也异常活跃，以致出现通货膨胀以及经济运行问题。中央政府采取双紧政策和紧缩财政支出以及收紧银根（提高利率、达减少贷款和提前收贷）的政策，同时发布了《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》一系列文件，达到了调控的效果但是房地产业仍元气大伤，进入了发展的低谷期。 
　　1998年到2002年：房地产成为了国家经济的增长点，核心是房改。期间政府实施了积极的财政和货币政策，如国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》；对消费者出台按揭贷款买房首付不低于30%，贷款最长不得超过20年的规定，后续提出禁止零首付并对个人商业用房贷款做出了规定，住房公积金贷款期限从20年延长到了30年；对企业开发商自有资金的比例不低于项目总投资的30%的限制条件；公积金存贷款利率以及存贷款利率进行了下调。 
　　2003年到2008年：金融政策调控以紧缩为主，抑制房地产投资过热。2003年6月政府加强了房地产信贷的控制，出台了121号文件，规定四证取得后方能发放贷款，同时还提高了第二套住房的首付比例；7月出台针对开发商出售房屋征收房地产税的规定；9月21号起存款准备金率从原来的6%调高至7%。2004年对存款准备金率进一步进行了上调，同时继续加强对信贷业务的管理。2005年对房地产加强融资管理并提高房贷利率，房地产的一些优惠政策相继取消。2007年9次上调存款准备金率，5次加息。 
　　2008年-2009：全面应对金融危机的冲击，房地产金融资产以扶持为主。2008年4次下调利率并3次下调存款准备金率，其中1.08个百分点利率调整力度为近年来力度最大的一次。2009年6月，银监会出台了了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，要求严格执行二套房贷款政策。

     2009年至今：房价增长过快，金融政策持续收紧。2010年六次上调存款准备金率，每次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，到2010年年底调高至18%；出台国十一条，明确二套房贷首付不能低于40%；商业银行9月起暂停发放居民家庭购买第三套以及以上住房贷款。 
　　2011年1月，存款类金融机构人民币存款准备金率上调0.5个百分点，1月26号出台“新国八条”规定贷款购买第二套住房的家庭首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。尽管如此，2016年房地产基建投资仍保持着近16%的增速，因此2017年的调控政策应更加严格，针对房地产市场可能出现的泡沫，加强稳定房价以及抑制投机性购房等方面的调控。 
　　（2）我国金融政策对房地产价格影响的特点 
　　我国房地产自从市场化运作之后发展快速，从最初的以理论和实践探索发展到根据市场的反应进行调控，我国在房地产市场发展过程中出台的金融政策发挥着很大的作用，这些政策取得了一定的效果，但是后期房地产市场投资资金以及房价依旧保持上涨，这可能与政策的滞后性有关，政策并没有达到理想效果。 
　　金融政策对房地产价格的作用机理 
　　（1）利率对房地产价格的影响 
　　在金融政策对房地产的调控中，利率是一个重要工具，是金融调控中货币政策的重要组成部分，利率的高低影响购房的成本，央行会根据房地产市场过热或衰退的程度，运用利率对基准利率水平和利率结构进行调整从而影响房地产市场的供求。房地产市场对利率的变动反应灵敏，利率的降低意味着购房者可以减轻房贷压力，同时意味着储蓄收益变低，更多的人将更多的钱投入房地产市场买房保值。 
　　对于投资者而言，加息对投资者的回报影响也很大。利率提高导致需求减少，理性的投资者会将投资转移到其他行业，导致开发商投入减少，抑制了房地产市场的发展。利率的传导机制表现如下： 
　　需求渠道：金融政策→利率（i）↓→储蓄存款（sa）↓、消费（c）↑→购房需求（d）↑→房地产价格（p）↑ 
　　供给渠道：金融政策→利率（i）↓→投资（I）↑→住房供给（su）↑→房地产价格（p）↓ 
　　（2）信贷对房地产价格的影响 
　　房地产信贷控制指中央银行通过商业银行等金融机构向开发企业提供开发贷款、向客户提供房地产抵押贷款的管理措施。房地产发展对信贷的依赖越来越大，央行通过调整商业银行的信贷影响商行的信贷结构和规模，从而调整整个房地产市场的供求关系及房价。方式主要有调整再贴现率、公开市场操作、存款准备金等货币政策。购房者从商业银行贷款，银行如果放贷额高则个人即期出资少，放贷款低则个人即期出资就多。信贷的规模针对发放贷款的数量而言，而结构则是针对发放贷款的用途而言。这两者影响着居民的购房选择，从而也影响着房价，是调控房价的一个有效手段。信贷的传导机制可以表示为如下： 
　　需求渠道：金融政策→银行贷款（L）↓→购房需求（D）↓→房地产价格（p）↓ 
　　供给渠道：金融政策→银行贷款（L）↓→住房供给（su）↓→房地产价格（p）↑ 
　　（3）货币供应量对房地产价格的影响 
　　西方经济学中认为，货币供应量的变动可以通过利率的变动实现。国家货币供应量的变化会影响各市场主体的行为，也会影响房地产市场的供求和房价。我国市场化程度虽然不断提高但利率并未完全市场化，所以货币供应量对利率的影响并不完全。除了利率的影响，在货币供应量增加后，物价上涨，人们会把多余的钱用于消费支出。物价的上涨表现在房地产市场的方方面面，如材料费用的上涨，所有成本的上涨将导致后期的房屋价格上涨。当国家增加货币供应量时，投资者和开发商对房地产投入将增加，同时市场需求也相对旺盛，成交量也会提高。而当货币供应量减少时，企業资金减少，有可能导致资金链断裂，工程半途而废，出现烂尾楼，房地产行业萎缩。 
　　结论与启示 
　　本文探讨了我国金融政策对我国房地产市场的影响。在实际运用金融政策进行调控时往往得不到预期的效果，为了改善这一状况，我们应该从五个方面着手：第一，加快房地产金融体系化建设，拓宽融资渠道，进行金融创新。我国要发展专业性金融机构与非专业性金融机构应该大力发展资本市场，进一步拓宽融资渠道，建立健全针对房地产的金融监督体制，发展房地产基金、住宅基金和房地产信托或对房地产抵押贷款证劵化等衍生品进行融资，进一步减少房地产对商业银行的依赖，减少银行坏账，降低商业银行的风险。另外我国可以发展房地产金融中介机构，政府通过建立完善的金融体系与法律体系来培育维持担保、保险、信托和评估等各类房地产金融中介机构。第二，金融政策调控中应考虑调控时滞的存在。首先建立和完善调控信息系统，对于市场的信息和情况时刻进行数据收集、加工、完善和处理。其次建立和完善宏观调控的决策体制，简化工作，同时提高决策能力和决策效率，及时果断的做出决策才能跟上市场的变化。第三，各个地区进行区别对待，实现货币政策一致性和灵活性的统一。不同地区的房地产市场发展存在的问题不尽相同。有些问题可能是在开发商上，而有些问题可能是出在地方的土地供给上。在实施政策时要全方位考虑，多做调查研究，更要防止所谓的“上有政策，下有对策”的现象，避免“一刀切”，防止房地产价格大起大落。第四，加强金融政策与其他政策的协同配合。房地产调控工作非常复杂，需要多方面政策的配合调控才能达到效果。金融政策主要运用信贷、利率和其他的融资工具，在调控房地产市场的投资行为、供应情况以及稳定房价效果较好。而财政政策则是通过税收以及财政的支出进行调控，它主要是一个再分配的过程，实际运用中应加强财政政策与金融政策的结合。第五，加强监管，实现合理营业利润。我国房地产突然放开之后，由于心理因素以及政策导向，大量开发商和资金涌入了房地产，导致其他行业的发展受到了限制，如科技业、医药行业等真正可以推动社会发展的行业资金和人才不足。政府必须对房地产加强监管，“限贷”、“限购”、“国十条”、“国八条”等措施都没有从根本上改变房地产发展的现状，需要从根本改革，运用各种金融政策和税收政策抑制房地产的疯狂发展，同时鼓励各地的政府对土地的利用进行合理的规划，做到透明性、公开性的土地管理制度，并鼓励社会资金投资其他产业。 
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