分析规避海外地产投资风险的措施

我国海外地产投资肇始于2004年，经过近几年在海外市场的爬滚摸打，中国房企在海外地产市场投资金额迅速增长，从2008年投资总额不足7000万美元，迅猛上升为2015年的213.7亿美元，投资总额翻了近300倍，中国资本投资海外地产市场进入一个全盛时期。海外地产因具有总体投资价格较低、收益回报率较高的优势，受到来自中国房企投资者的青睐，在人民币对美元持续走低及国内房地产价格回跌的趋势下，我国品牌房企纷纷试水转战海外地产市场淘金，中国资本投资全球房地产市场的比例越来越高，海外地产市场成为中国房企未来投资焦点领域。目前，虽然中国房企在海外地产市场已取得显着成绩，成为影响全球房地产市场价格波动的主要力量之一，但与国内房地产投资市场相比，中国房企在海外地产投资市场将面临瞬息即变的国际汇率波动、更为复杂的市场环境、突如其来的政策法规变化以及境外地产投资资金的安全等风险。因此，中国房企在进入海外地产市场进行投资前，应做好前期的风险防控工作，确保我国房企在海外地产市场的投资收益不断增长。

一、中国房企海外地产投资现状

（一）从海外地产投资城市看，美国门户城市是首选

自2005年我国汇率体制改革伊始，人民币对美元持续走强；但进入2014年，我国人民币首次对美元连续贬值，从2014年最初的最高点6.05贬到2015年的6.49，人民币贬值幅度高达7%。人民币持续贬值、我国房地产价格持续稳定上升趋势发生扭转以及国内经济增速步入“新常态”，而美元对人民币持续走强，美国经济发达城市核心区域的地产风险低、收益稳定优势，增强了美国门户城市吸引中国房企海外投资潜力。据2016年3月30日戴德梁行发布的2015年中国对外投资市场报告数据显示，从海外地产投资目的地看，美国市场前景广阔，有足够的生存空间可供中国房企尝试进入。美国门户城市是中国房企海外地产首选投资目的地，在美国地产投资总额达43.7亿美元，约占我国海外地产投资总额的近五分之一，达20.45%。其中，纽约、洛杉矶、波士顿、芝加哥和西雅图等城市吸引中国房企海外地产投资额约占在全美地产投资总额的94%，仅纽约和洛杉矶两座城市就占据中国房企在美地产投资总额的87%。

（二）从海外地产投资国别看，欧美发达经济体国家仍是主要投资对象国

据2016年3月30日戴德梁行发布的2015年中国对外投资市场报告数据显示，2015年我国海外地产投资创历史新高，投资总额高达213.7亿美元，增幅为41.5%。从海外地产投资国别或地区看，中国海外地产投资主要首选欧美等发达经济体国家或地区，其投资总额排在前十位的是：美国，中国香港、澳大利亚、马来西亚、法国、英国、新加坡、比利时、日本和意大利。但是，随着我国“一带一路”国家宏伟战略逐步实施，中国将计划在10年内向亚洲和欧洲等沿线国家经贸合作和基础设施建设领域投资高达1.4万亿美元资金，这将带动我国海外地产投资大规模增长，尤其是亚洲地区的地产投资规模将迅速攀升，成为海外地产投资的后起之秀。例如，2015年，马来西亚和中国香港分别位居中国房企海外地产投资土地开发资金总额前2位，与2014年相比，中国海外地产投资在亚洲地区投资总额增长翻了近3倍。

（三）从海外地产投资资产类别看，写字楼、土地开发和酒店为主

据2016年3月30日戴德梁行发布的2015年中国对外投资市场报告数据显示，2015年我国海外地产主要投资领域按金额从高到低依次为：写字楼、土地开发、酒店、零售资产、住宅和工业地产。其中，写字楼投资85.48亿美元，约占海外地产投资总额的40%；土地开发投资70.52亿美元，约占海外资产投资总额33%；酒店投资29.92亿美元，约占海外地产投资总额的14%；零售地产投资21.37亿美元，约占海外地产投资总额的10%；住宅投资4.27亿美元，约占海外地产投资总额的2%；工业地产投资2.14亿美元，约占海外地产投资总额的1%。可见，我国海外地产投资领域类别主要以写字楼为主，其次是海外土地开发投资并呈迅速增长之势。2013年，我国海外地产投资基本以写字楼市场为首选资产类别，占据整个海外地产投资份额的85%；到2015年，我国海外地产投资细分市场开始出现大幅度变化，尤其在亚洲地区马来西亚和中国香港地区土地开发投资呈规模化投资趋势。2015年，马来西亚吸引来自中国房企海外地产土地开发资金总额位居全球之最，高达25.2亿美元；内地投资占据中国香港土地交易投资总额的1/3和香港土地交易费用总额的55%。2015年12月18日，随着碧桂园在马来西亚新山投资约385.75亿美元的“森林城市”开发项目的成功，标志着中国房企向海外地产市场投资模式由尝试性向规模性转变。

（四）从海外地产投资主体性质和种类看，国有房企和保险机构是主力军

据2016年3月30日戴德梁行发布的2015年中国对外投资市场报告数据显示，参与海外地产投资涉及主体有民营房企、国有房企、保险公司、私募基金、高净值人群等。2015年，我国国有房企和保险公司是海外地产投资市场的主力军，二者向海外地产投资规模大、总额多。2015年，我国国有房企海外地产投资总额已超过中国所有房企海外投资总额的一半以上，高达58.8%，其地产项目交易数量约占房企全部海外投资交易数量的1/3，达30.8%。从海外地产单笔投资金额看，2015年12月，我国海外地产单笔投资金额最大的是中国国有房企中国中铁股份有限公司，以17.49亿美元巨资投资原马来西亚皇家空军基地项目。另外，截止2015年12月底，保险机构在海外地产累计投资高达60亿美元，我国保险公司正在通过海外买房的形式来分散财富投资风险，正逐步主导海外西方一线城市房地产市场价格的主导权和定价权；2015年10笔最大海外房地产交易金额的6单是由中国的保险机构购买；其中，安邦保险分别以19.5亿美元、11.7亿美元和4.1亿美元巨资收购曼哈顿华尔道夫酒店、伦敦Heron大厦和曼哈顿美林金融中心；中国人寿保险公司斥资4.2亿美元买到了伦敦99 Bishops gate写字楼，平安保险投资5.06亿美元购置伦敦Tower Place写字楼，太平洋保险公司投资8.2亿美元购置Murray大街的高端住宅；中资保险公司总共投资40亿美元购买海外一线城市地产，比2014年投资金额翻了一番。

二、中国房企海外地产投资面临的风险

（一）汇率波动风险

目前，中国房企海外地产投资正处于热潮之中，面临不同币种之间产生的汇率波动的风险，容易产生对地产投资者收益的吞噬和减值。假设如果人民币对美元贬值，中国房企将耗费更多的成本在以美元为计价单位的海外地产市场投资，导致其收益比贬值前的利润减少；如果人民币对美元升值，中国房企在以美元为计价单位的海外地产市场投资，中国房企将消耗更少的资金在海外地产市场投资而获取更多的地产利润。随着中国房企海外地产投资的速度加快，一些刚试水海外地产投资市场的缺乏投资经验的房企，对海外投资目的地货币汇率政策预估不到位并没有做好对冲汇率波动风险预防和规避措施，一旦货币汇率发生较大变动，将产生不可小觑的利润损失。不同货币之间的汇率风险是海外地产投资房企在日常经营和管理中，因币种不同转换和期限的错位而导致核算利润损失产生。例如，2014年初，一家中国着名的房地产房企投资美国某一地产项目，当时签订地产购置合同的人民币对美元汇率是1：6.05，到中国房企履行地产投资项目合同时，人民币对美元汇率为1：6.09，此时人民币贬值、美元出现升值，中国房企今后收到地产项目货款时就会因人民币贬值而出现美元收益减少。

（二）市场环境风险

市场剧烈波动是中国房企海外地产投资的一个重要的风险因素。2008年，国际金融危机爆发波及全球，对各国房地产价格产生严重影响，引起地产价格大幅跌落。在美国，金融危机爆发后，房地产价格总体价格跌幅超过30%-60%。更为严重的是那些无法售出的海景房，其价格跌落让人大跌眼镜。例如美国佛罗里达州的原价高达170万美元的海景房降至5万美元仍无需求市场，引起极大的房地产泡沫。恰恰相反，国际金融危机后，我国中央政府实施“4万亿人民币投资计划”，使得大部分资金投入到以房地产、铁路、公路等高利润项目之中，造成房地产价格迅猛上涨，到2014年我国房地产市场价格才出现回落，经济进入新常态，一直上涨的房地产价格趋势得到扭转，中国内地房企纷纷转向海外地产市场，但海外地产市场环境与国内市场环境有着较大区别。到目前为止，我国房地产市场还未经历过一个完整的周期，对房地产市场价格规律还未透彻，更别说更为复杂和更具有挑战性的海外地产投资市场环境，房企和个人投资者对国外房地产市场运转规律更是毫无经验可言。一旦我国房企贸然进军海外地产市场投资，将面临复杂的市场环境风险。

（三）政策法规风险

海外地产投资面临的国际法律制度环境纷繁复杂，涉及各种法律和政策。甚至某些国家由于意识形态、民族主义或政治考量等因素，对中国海外地产投资设置政策法规障碍。中国房企海外地产投资稍有不慎，就会陷入投资目的地国的政策法规窘境，因违反当地法规政策而导致投资失败。例如，2013年4月，中国房企蓝鼎集团在韩国济州投资开发“神话历史公园”度假村项目，与韩国济州度假村项目东道主已签署了大规模开发投资协议备忘录，因济州道政府某些官员担忧中国房企投资济州“神话历史公园”度假村项目有可能成为未来的“中国城”，要求政府对已经获得批准但未开工建设的大项目提出新的规则，要求政府不断提高外国居民通过购买济州地产而获得永久居住权的门槛条件，以防止外国居民大批移民韩国济州。这一政策变化使得原定于2014年6月24日开工建设的“神话历史公园”度假村项目被叫停，造成中国房企海外地产投资严重经济损失。韩国济州道地产投资环境突然收紧，对中国房企来说无疑是一次重大考验，也为中国房企海外地产投资预防政策法规变化敲响警钟。

（四）资产安全风险

2014年年初，中国房地产价格几经多年的飙涨之后已进入停滞，昔日的辉煌年代已不复存在。但受到国外地产投资的高回报率、可观的租金利润、优化资产组合配置、国外地产投资门槛低、利用汇率波动提升投资回报等因素的驱动，中国房企海外地产投资正积极“走出去”向海外进军，使中国房企海外地产投资遍布全球，尤其是欧美发达经济体国家和亚洲新兴市场经济体国家。鉴于海外地产置业的强大需求拉力和国内房企的强大资本输出亟需向海外寻找市场的推力，中国房企纷纷走出国门，从开始的试水转向大规模开发投资阶段。自2013年以来，我国房地产巨头绿地、碧桂园、万达、中建等大型房企，已在海外投资多起大型房地产项目，其投资规模总额已高达上百亿美元，不仅投资于传统的欧美发达房地产市场，而且还投资于亚洲等新兴房地产市场，尤其是随着我国“一带一路”战略的逐步推进，我国房企将进入沿线国家进行大规模资本输出和投资。高收益伴随高风险。虽然国外房地产市场发展相较于我国而言相对成熟，但由于各国商业市场环境、法律法规政策环境、宏观经济环境等各不相同，在海外投资涉及金额规模庞大，动辄上百万美元甚至上百亿美元，其投资后的地产税费管理、利率波动等衍生的资产安全问题值得关注，谨慎防范资产安全风险。

三、规避海外地产投资风险的措施

（一）内部财务策略和外部衍生工具相结合，规避汇率风险

虽然中国房企在海外地产投资市场所遇到的汇率风险不会自行消除，但可以采取内外部相结合的方法对汇率风险加以规避或对冲。一方面，从内部房企财务策略角度讲，中国房企在财务管理中要贯彻执行“收支和资产负债币种相匹配”原则，规避和对冲外币波动风险。当在海外地产投资目的地国家货币出现剧烈波动时，中国房企应积极主动采取“收入和资产硬货币、支出和负债软货币”的规避汇率风险策略，甚至可以获得汇率波动风险收益。以我国房企投资俄罗斯地产为例，2014年俄罗斯法定货币卢布对美元严重贬值，贬值幅度高达50%，这使得我国房企在俄罗斯地产项目投资面临巨大的汇率波动风险。为防止汇率波动导致的利润损失，中国海外地产房企应通过对外销售以美元或人民币结算，对外购置建材原料以卢布结算，实行资产外币化和负债本币化的财务制度安排，尽可能减少或规避汇率波动汇兑风险。另一方面，从外部衍生工具角度讲，外汇衍生品种主要包括外汇远期、期货、掉期和期权四大工具。目前，中国已推出除人民币期货产品之外的三大人民币衍生品工具，相对于发达的资本市场，人民币衍生工具相对比较缺乏，品种少且规模小。随着我国海外地产等资本项目的加速开放，人民币汇率形成机制更加完善，利用人民币衍生工具对冲或规避地产投资风险的措施将更加广泛。

（二）熟悉商业运转环境，化解市场环境风险

对初次进军海外地产市场的中国房企而言，其面临与国内房地产市场截然不同的商业运转环境。中国房企在投资海外地产市场过程中，势必会遇到投资目的地商业运转模式、规则等商业环境因素所带来的挑战。中国房企在进入海外地产市场后，要及时了解地产市场投资地的商业环境和运转模式。在投资目的地商业环境方面，中国房企要了解当地优惠财政、金融和税收政策支持何种类型的房地产投资情况；在投资目的地商业运转模式方面，中国房企要了解地产商业开发、经营、物业管理等运转模式，熟悉投资目的地地产市场行情，争取在地产开发协议、物业管理协议、资产管理协议以及地产租赁代理协议谈判中获取优势。另外，化解市场环境最为便捷的方法是在投资地寻找合作伙伴，因为当地的投资合作伙伴熟悉当地的地产市场环境、地产市场运作规则、地产法律法规政策等优势，可以弥补中国房企在海外投资的软实力不足，与当地地产投资商实现合作共赢。比如，国内房企巨头万科在美国旧金山的房地产开发项目的顺利运转的关键环节在于同旧金山大型地产开发商铁狮门合作。

（三）熟悉地产投资规则，预防政策风险

韩国济州“神话历史公园”度假村项目的暂停，为中国房企在海外投资遭遇突如其来的政策变化发挥了警示作用。对海外投资地产的房企来说，投资目的地政府可能由于受到某些因素的影响而制定朝令夕改的政策法规，使得中国房企在海外地产投资面临不可预见和不确定性的政策法规风险。在海外地产投资领域面临不可预见的游戏规则变化，中国房企应以积极的心态做好调整，将其视为海外投资的常态，主动出击和做好投资前准备工作，充分了解和熟悉当地投资政策法规。一旦中国房企对海外投资地产目的地政策法规及特殊领域的政策感到陌生，将对中国房企海外地产投资带来严重的“水土不服”而造成重大经济损失，这将不利于中国海外地产投资发展。因此，中国房企在海外投资之前，要熟悉当地政策法规和预估可能出现的政策变化，了解投资目的地一些特殊支撑产业、税收和金融政策，聘请投资目的地专注地产领域的律师、税务师、产权梳理、资产保全等高级咨询和服务人才，弥补自身房企在海外投资的“软实力”的不足，以规避政策法规风险。

（四）多元化领域投资，分散资产风险

2015年，我国房企海外地产投资主要集中写字楼、土地开发、酒店、零售资产、住宅和工业地产等六个领域，各自约占我国海外地产投资总额比例的40%、33%、14%、10%、2%和1%。可见，我国海外地产投资主要关注写字楼和土地开发领域，二者投资金额总和高达156亿美元，约占我国全年海外地产投资总额的73%。而且，各国地产投资规则、市场环境、宏观经济波动等各不相同，其所产生的投资后资金风险问题复杂，由于地产投资涉及金额巨大，一旦某一环节出现问题而产生资金损失是巨大的。为了规避投资风险，分散集中投资写字楼和土地开发等地产项目的资金风险，我国房企可以采取多元化投资、全球化资产配置等策略，以期提高海外资产配置效率和资产投资安全。一方面，多元化投资，注重工业地产资产投资。在欧美发达国家工业地产是一种发展成熟的业态，其投资规模小、购置总价低且回报率高，是今后我国房企在海外地产投资的未来发展趋势。另一方面，转向主要门户之外的二线城市投资。随着美国、英国和澳大利亚等主要门户城市的地产价格不断攀升，我国房企应将投资目光转向其他具有投资潜力的海外发达国家二线城市地产项目；例如，美国波士顿，英国曼彻斯特，澳大利亚珀斯等城市。

作者：袁洲 何伦志