浅析房地产经济学的现状及发展变革

房地产的政治经济学简析当前房地产业的高热现象

1.中国房地产发展变革

1.1 房地产业概念

房地产又称不动产，是指土地和土地上永久性建筑物及其衍生权利。这里主要讲述由房地产公司开发的以经营为目的商业房地产。房地产业是指从事房地产开发的行业的一个总称，房地产业包括投资、开发、经营、管理和服务等众多行业的产业部门。房地产业是国民经济的一个产业部门，它属于第三产业，它是城市发展的基础产业，是国民经济的先导产业、支柱产业。房地产的经营对象即房产与地产与其它工业产品相比有其特殊性，比如土地的不可再生性、建筑周期长、资金庞大、产品生产的涉及面广等。房地产业与其它产业联系密切，房地产业的兴衰直接影响我们的生活。

1.2 中国房地产简史

我国的房地产业是随着改革开放而发展起来的，始于上世纪70年代末。中国房地产分以下几个时期：

第一阶段：萌芽期（1991年前）。在萌芽期，各地房地产带有萌芽性质，首先发端于沿海开放城市，并逐步向全国渗透。

第二阶段：爆发期（1991〜1997年）。1992年，小平同志的南巡讲话，要求各地改革在再大胆一点，于是各地资金峰涌至广东沿海城市，最后形成了“泡沫经济”。1993年，国务院对房地产进行宏观调控，紧缩银根，房地产业得到了一定的抑制并进入了一个相对平稳的时期。

第三阶段：房地产的活跃期。1998年，国家停止福利分房，房地产业又活跃起来。2000年下半年以后，伴随着西部大开发，各地房地产业空前繁荣。

第四阶段，2003年至今，中国房地产进入调控期。由于高房价引起了社会普遍不满，它的高热潜藏的危机已经可能影响中国经济的发展，影响社会的安定团结，政府不断出台房地产的调控政策。

1.3 中国的房地产业的现状

我国的房地产业是随着改革开放而发展起来的，只有短短三四十年的历史，虽然时间很短，但发展迅猛。1998年7月，国务院发出《关于深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，从此，宣布计划经济时代的福利分房制度一去不复返，住房制度改革大大地促进了房地产业的全面发展，商品房大量开发，房地产公司如雨后春笋。从2000年下半年开始，房地产业呈爆发性发展，房地产产品价格以10°%、0%、甚至50%的跳跃性上涨，房地产品一夜之间成为了一种奢侈的消费资料，远离普通百姓，包括工薪阶层。高房价引起了社会普遍不满。房地产业对推动中国经济的高速发展功不可没，但它的高热潜藏的危机已经可能影响中国经济的发展，影响社会的安定团结，因而近几年来，政府针对房地产的调控政策不断，当下的房地产业正进入政府的不断调控时期。

2004年3月31日，国土资源部，监察部联合下发了71号今，规定从2004年8月31号起，国有土地完全实行招拍挂。

2005年3月，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，该文件强调：住房价格上涨过快，直接影响到城市居民家庭住房的改善，影响金融安全和社会稳定，甚至影响整个国民经济，要求各地方政府高度重视房地产价格，并明确指出，地方政府控制不力将追宄相关人员的责任。

2006年，国六条出台。2006年5月29日，九部委出台15条，对国六条给予了细化，而且对套型面积，小户型所占开发量的比例，新房首付等做出了量化规定：90m2以下户型占开发量的70%以上。限制豪华住宅的开发。

2007年，央行不断上调贷款利率，增加加银行准备金。

但是经过若干轮的调控，甚至调控至微观层面，房地产仍然持续高热，并且拉动了整个消费市场基本消费品价格的上涨。正如政府文件指出：住房价格上涨过快，直接影响到城市居民家庭住房的改善，影响金融安全和社会稳定，甚至影响整个国民经济。然而房地产业是国民经济的支柱产业，百姓改善住房条件离不开房地产业，房地产业不能一味打压，因而探讨一个房地产业的良性性循环，是经济学家和政府官员责无旁贷的事情。房地产业作为一种经济形式，它有其自身的规律，我们不能违背经济规律。我们不能让它再一次“泡沫”起来，但也不能用有形的手让它萎缩。那么房地产业的规律是什么呢？其实马克思早就指出普遍的经济规律。我们将从房地产产品最本质的属性一商品着手，探讨它的发生和发展规律。

2.作为商品的房地产产品

房地产业经营的是什么呢？主要就是房地产产品，其产品是用来交易获取利润的，建筑产品到了房开公司手里它就成了商品。既然房地产产品被确定为一种商品，那么房地产产品必然也就具有其它商品一样的属性，即商品的的基本属性。根据马克思主义政治经济学原理：任何商品都具有使用价值和价值两个属性，这两个属性又分别体现了劳动的二重性：具体劳动和抽象劳动。

我国1978年后实行改革开放，从西方引进市场经济，尽管是在一步步地摸着石头过河，但毕竟迎来了一种与我们以前计划经济完全不同的一种经济模式。有了市场经济，商品得以繁荣，建筑产品正是在这样一种背景下转变为商品。那么既然是商品，就要遵循价值规律。马克思指出：价值规律支配着商品经济的发展和运动，价值规律是商品经济的基本规律，商品的价值由生产商品的社会必要劳动时间决定的，商品交换以价值为基础，但商品的价格固然以价值为基础，但价格还受其它一些因素的影响，其中最主要的就是供求关系，就是说随着商品的供求变化，价格围绕着价值波动，有时甚至会严重偏离其价值。

当下的房地产产品，价格似乎违背了价值规律，变得毫无理性，但事实并非如此，而是供求关系占据了主导地位。中国人口众多，人均占有土地资源少，又处在一个城市化时期，这就刚性地决定了我国的房地产业将会在一个很长的时期内处于供方市场，并且随着社会的逐步发展，人们对住房这一物质的要求会逐步提高，所以房地产产品会始终供不应求。房地产业畸形的供求关系下，必然导致畸形的价格。而在1995年前后海南房地产泡沫，一是缘于国家宏观调控；另一个更重要的原因恰恰是房地产业没有完全市场化的结果，一种区域性经济过度膨胀而无更广阔的市场来调节；同时我们的市场经济也不成熟，没有形成成熟的应对机制，对市场经济没有经验，对存在的风险认识不足。

3.作为资本营运的房地产

3.1 资本的目的

当货币在运动中实现了增值，即带来了剩余价值，货币即转化为资本。马克思主义告诉我们，资本是带来剩余价值的价值，资本的目的就是追求剩余价值，在资本的流通过程中，最后连劳动力也沦为商品。虽然我们是社会主义国家，我们的经济是社会主义性质的经济，但我们现在走的是市场经济的道路，而市场经济正是资本主义经济的灵魂，但市场经济不是资本主义专属，资本主义的市场经济和社会主义的市场其规律没有什么本质的不同，因而考察社会主义市场经济下的房地产的资本自然也适用马克思对资本主义资本的论述。

根据马克思对资本主义资本的论述，作为资本营运的房地产，它的目的也是为了追求剩余价值，而且是超额剩余价值。我们不能指责资本，因为正是资本带来了经济的繁荣。我们更不能扼杀资本，而应通过市场经济的完善与宏观的调控来抗衡资本，让资本赚取它合理的利润。

3.2 资本的流通

在市场经济中，资本的高速流转才能创造更多的剩余价值，由于这一个特点，房地产业大量的资金在市场上高速流动，作为先导产业从而带动各产业的高速运转，同时伴随着高风险。

由于对资金高流转的追求，则其手段无不用其极，不乏资本拥有人为了暴利铤而走险，置国家政策不顾：炒楼花、非法垫资、绕过正规程序批地办理手续、压缩合理工程工期。这些行为的结果就是消费者利益严重受损，房屋价高而质次。科技含量低也是我们建筑产品的一个特点。尽管建设行业不断的在调整，各种执业资格相继建立，国家相关建设制度相继完善，但房地产业整体而言还是一个管理比较混乱的行业。

3.3 垄断

垄断是自由竟争发展到一定程度，资本或资源高度集中在少数企业或银行手里，或社会资本只有少数人可以自由地使用。我国市场经济发展的时间短，但由于有可供借鉴的外国经验，又处于全球化时代，所以我国的市场经济已颇具规模，并且，有一些企业是原国企转变过来，有着亦官亦民的性质，加上既得利益的维护和地方保护主义，就形成了一些垄断企业。而在房地产业，这种垄断表现为对城市土地的垄断。这种垄断还表现为资金垄断，不是每一个企业都可以自由贷到款。

通过垄断，可以追求到更高的垄断利润，甚至可以左右市场，随心所欲的定价，使价格远远偏离其价值，就算在中央的大棒之下回落，也会很快反弹。

4.多利益主体角逐的房地产业

房地产业利益链很长，房地产商、建筑材料商、政府官员、银行无不从中分享利益，这些成本最终进入到房价，受害的是终端消费者。房地产的价格形成机制极其复杂，它不仅受供求关系的影响，而且还受特定历史时期政治，文化，经济体制诸方面的影响。

4.1 地方政府与房地产

房地产业是国家的一个支柱产业，同时它也是一个城市或一个地区的支柱产业，或至少也是重要的产业。没有房地产业的繁荣，国民经济就会萧条，同样对一个城市或一个地区也是如此。有的城市“经营城市”实质上就是经营土地，房地产繁荣了，GDP也就上升了，个人的业绩也就出来了，财政收入也提高了，所以政府人员们是不希望房产跌落的，甚至还可能是房价上涨过程中真正幕后操纵者。

4.2 腐败现象与高房价

我们不能否认社会中的腐败，任何社会都有腐败。房地产的高价与其有什么直接的关系呢？近来有房开商说，他们的利润中有相当一部分进入了政府有关人员的腰包，人们在计算房地产成本时忽略或低估了这部分成本。有的达项目利润的40%。对于高房价，经济学家郎咸平甚至说这都是腐败惹的祸。整个房地产业，就形成了权力和资本共同来压迫百姓，事实上，特定时期，权力也是一种资本。

4.3 信贷资本

房地产业是一个高投入的产业，房开商大量资金来源于银行，早期还有空手套白狼的现象。马克思说，借贷资本作为职能资本运动中独立出来的特殊资本形式，它的目的是参与剩余价值的瓜分，借贷资本的介入，客观要求房地产创造更多的剩余价值，其中一部分利润用来偿还银行利息。很显然，银行和房地产公司形成上面提到的利益链。政府调控房地产，调控的对象最后指向与政府利益关系密切的银行。

5.宏观调控政策

近年来。国家对房地产调控政策一波接着一波，所谓的“连下猛药”但事实证明，调控的作用非常有限，其中一些调控进入了微观层面，非常明显的是九部委出台的15条，其主要一点：90m2以下户型占开发量的70°%以上，这实际上是行政干预，不是市场经济的手段，在市场经济条件下事实证明是行不通的。一旦这一规定被严格执行，必然带来灾难性的后果。

限价房一这是近来的新名词，由于中央就高房价问责地方，地方政府的措施则简明扼要：限价。然而，经济学家告诉我们，市场经济条件下政府对经济的管理着眼于宏观，政府调节经济的主要手段是货币政策和税收，货币政策又含汇率政策、银行利率、银行准备金等。在相关经济杠杆没达到预期结果时，官员们习惯地进行行政干预。实事上，进行行政干预是一种迫不得已的手段，是宏观调节的补充，要慎用行政干预，当经济杠杆没起作用时，不能说是杠杆出问题了，而是我们没有使用好杠杆，我们已经确定走市场经济的道路了，我们要始终理性的对待经济，严格按市场经济办事，建立充分自由的市场经济。充分自由的市场经济才能给我们的社会带来更多的变革。

6.房地产业引起的经济问题

在高速发展的市场经济下，货币作为流通手段和支付手段，就存在暴发经济危机的可能，经济危机总是从那些高热行业发生，然后波及其它行业。马克思认为，经济危机是资本主义国家所特有的，是政治体制和经济体制的恶果，但是，从现在的观点来看，经济危机是社会经济发展到一定阶段而具有的一种经济现象，确切点说，是社会经济在市场时期的一种必然现象，实际上经济危机不是马克思所说的那样是洪水猛兽，是罪恶的资本主义毒瘤，而是一种经济的自我调整，是经济规律在起作用。马克思主义哲学也告诉了我们，一切事物都处于矛盾之中，矛盾是事物发展的动力。

中国当前的房地产业从政府到民间一致认为过热，担心导致经济问题。由于货币作为流通手段和支付手段而引起危机，这一点是没有人怀疑，比如国家不当的货币政策、居民还房贷能力减弱、社会信用下降、资金营运不畅等等，都会导致一个企业或整个房地产业受挫，从而波及其余。这里要说的是另一些不容忽视情形：一是房地产业的高速发展，它的产品必须适应人们对生活品质的更高的要求，但面对高速发展的房地产业，相关的服务业，工业、房地产科技却无法紧跟房地产的步伐，当这个链条断裂（如同资金链一样），房地产业也会轰然倒塌。二是社会分配引起的危机。在印度，顶级富豪出现在IT行业，而在中国，顶级富豪出现在房地产业。中国房地业在这个特定的历史时期，房地产业的暴利是一个不争的事实。社会分配失衡超出了警戒线。一方面是官员们从房地产中获利，一方面是广大百姓居无定所。社会分配失衡引起社会动荡，社会动荡则是经济发展的大敌。小平同志在改革之初，反复强调的就是稳定，只有稳定才能一心一意搞建设。所以对正在复兴的中华民族，动荡不得。要高度警惕房地产业引起的经济危机。

7.结论和建议

7.1 在一定时期内，我国房地产业的发展很难控制

（1）微观干预

微观干预如认真执行，必然会损害市场经济，人为的破坏经济规律，只能损害房地产业，进而损害中国经济。市场经济规律会在短时间内扭曲，房价会适度下跌，一段时间后却会剧烈的反弹。而且中央政策也不易被完全贯彻。

（2）宏观调控

在市场经济下，我们要用看不见的手管理经济，宏观调控是必须的，但是和微观干预一样，存在一个执行力的问题，比如招拍挂，一到地方或一到了具体项目，执行过程完全是两回事，很少有土地是真正的实行公正的招拍挂，这是一种不诚实的文化的蔓延，导致人社会责任感不强。

7.2 房产在一定时期内仍然是奢侈品，房价相对居高不下

房产历来都是奢侈品，无论古今中外，概莫能外。经济学家告诉我们，在资源稀缺的情况下，一些人吃牛肉，而一些人只能吃土豆。你不是天生吃土豆的命，但总有人只能吃土豆。不均衡永远存在，并且是社会发展的动力。目前客观现状是人口众多，资源短缺，环境恶化，各种社会问题突出，就算在全球经济危机这样的极端情况下，也不会改变房产是一件昂贵的商品这一事实。

7.3 回到平均利润率上来的房地产业

前面说了，供求关系是房价居不下最根本的原因，宏观调控应着眼于供求关系的调节，让房地产业回到社会平利润这个大家庭中来。事实上，中国的房地产业利润在相当长的时期内不可能回到社会平均利润，我们要做的就是尽力缓解供需之间的矛盾。那么怎样缓解供需矛盾，让房价不再高高上扬呢，我们可以从以下几个方面如手：

（1）指导人们的住房消费观念。不要总是想要买房，可以以租代买；不要总是想要买新房，可以旧代新；不要总要买大的，可以以小代大；不要总一步到位，可以多步到位。这样可以缓一些供求压力，同时也可以节约和优化资源。

（2）住房消费群体结构化。我国的廉租房和经济适用政策早已存在，它是以解决低收入人群的住房条件为目的，并没有自觉地用它既以解决低收入住房条件为目的，又把它当作一种经济杠杆。而且廉租房和经济适用制度很不完善，廉租房量少质差，经济实用房开发力度不够，并且由于政策的漏洞，经济适用房并没有完全分配给政府定位的人群。现要做的就是重新定位廉租房和经济适用社会功能，既以解决低收入群体住房条件为目的，又把它当作一种经济杠杆。多建廉租房、经济实用房，不要让商品房垄断房地产市场。可以把社会分成三类住房消费群体，第一个群体是低收入阶层，其住房消费以廉租房为主；第二个群体是中等阶层，以经济适用房和普通商品房为消费对象；第三个群体是高收入阶层，其住房消费以高档商品房为对象。这种把住房消费群体结构化有利于房地产开发的结构化，市场形成多渠道的房屋来源，降低了对商品房的购买需求，房价自然就会回落。

作者：杨光勇（贵州黔贵房地产开发公司，贵州贵阳 550001）