房地产经济波动影响因素分析及应对策略
一、房地产经济新常态的三个特点
房地产经济会保持向上态势。即房地产经济的各项指标，如开发投资额、购买土地量、房屋开工施工和竣工星、房屋销售量和金额，一直到房地产业盈利额、房地产业增加值、房地产税收等几十项经济指标，基本上保持绝对额的增长，不会负增长（个别年份、个别指标或个别地区的负增长另当别论）。或者说，未来房地产经济会继续保持向上的态势。房地产经济的这种向上态势，是由中国经济长期向上的基本态势决定的。在中国经济长期向上的基本态势下，推动房地产经济继续向上的具体因素包括：城市居民收入继续增长不断提出改善居住的要求、新型城镇化导致人口继续向城市集聚增加居住需求(购买和租赁）、城市棚户区和农民住房成规模改造导致升级换代居住需求、沿海城市服务业的升级发展和中西部工业化深化发展导致对办公楼和厂房等类型房地产需求增加等等。
房地产经济的新常态同国民经济的新常态，几乎亦步亦趋、如影相随。这种相随，不仅仅是在形态上，也表现在时间的持续上。对此，人们要有清醒的认识和充分的思想准备。
对于房地产经济新常态的特点要全面地认识和把握，不能偏废。如果片面强调继续绝对增长，会导致市场盲目乐观；如果片面强调速度下降，则会盲目悲观。
二、房地产经济波动的主要影响因素分析
1.外在因素。外在因素主要包括以下几个方面：首先是经济因素，经济因素主要是指国家的整体经济以及房地产开发当地的经济两种，国家经济会通过国民收入、整体的消费水平、物价以及金融贷款等方面来影响房产经济，当地的经济则主要是通过当地的物价和人民的收入水平等影响房地产经济。其次是社会因素，一方面，随着社会的快速发展，人们对房地产的认识也在逐渐的改变，房地产从以往的居住作用转向了投资作用，且人们对小区的要求也在逐渐的提高，这都在一定程度上刺激了房价的上升；另一方面由于我国在近些年加大了城市化的进程，大量的人口涌入到城市，使城市的住房和用地曰益紧张，这都影响着城市房地产经济的波动。第三是政策因素，这主要是包括与房地产经纪关系较大的政策，主要包括国家相关的货币政策，例如银行利率、贷款政策等，税收政策以及专门为房地产经济设置的政策等，例如国五条等，这些政策都对房价有着较强的调控作用，并直接影响房地产经济的波动。第四是其他因素，这主要是包括一些较为突发性的因素，例如战争、自然灾害、社会突发状态等。
2.内在因素。内在因素主要是指房地产经济自身的因素，从内部对房地产经济产生作用，从而使之产生波动。内在因素主要包括以下几个方面：首先是房地产的供给和需求之间矛盾的变化，在市场中房地产商加大对房产的开发需要人们相应的扩大其购买星，以及时的消化其房产，否则会产生下滑的波动，房地产的供给量受到政策、物价等外在因素的影响，会产生增多或减少的结果，进而影响经济上升或下滑，总体来说房地产经济受到供给和需求之间矛盾的影响，产生波动是正常的。其次是房价的变化，由于人们大量的投资房地产直接推动了房价的飞速上涨，而房价的上涨回报了投资人的投资，这种高回报又反相推动人们更多的投资房地产，从而使房价呈现出一种畸形的上涨趋势，房价中包含大星的泡沫，这给未来的房地产经济埋下了危机。第三是房地产投资，一般来说加大房地产投资会促进房地产的扩张，从而使相关经济进入到繁荣的阶段，相反则导致房地产的收缩，从而使房地产经济呈现出萧条的状态，房地产经济也正是随之涨起和下落。
三、房地产经济发展策略分析
1.经常性政策的把握。在经常性政策上，要将重点落在鼓励民众自住需求上，对此要有更鲜明的态度和措施。扩大消费，是中国转变经济发展方式的主要战略。在房地产方面，主要体现在鼓励住房自住需求上。一段时期以来，虽然鼓励自住需求也有所体现，但是，做得还不够，主要是一贯性不够。在楼市低落时有所鼓励，在楼市好转时就有所放弃。现在，面对房地产新常态，要提倡更好地鼓励住房自住需求，并一以贯之。这是涉及民生的大问题，不是单纯的经济考虑。如果从经济层面考虑，那是最好的、最无争议的"稳宇当头”。住房自住需求，又分首次购房和二次改善性购房两种。其中，对于首次购房者要雪中送炭、充分鼓励，不仅要给予贷款成数和利率的优惠，还可以采取减免税收和规费等措施，但不能主张财政直接给购房者现金补贴。
2.注意发挥市场自动调节的作用。在行动策略上，要注意发挥市场自动调节的作用，让市场充分展示其真实趋势及自动调整的功效，不必急于行动。《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，要更好地发挥市场调节的决定性作用。但在实践中，人们往往把握不好政府同市场的关系。比较常见的现象是，在完不成或预期完不成当年经济指标尤其是财政指标时，政府就喜欢打房地产的主意，把房地产当作救火工具，急忙出台宽松的楼市措施，过早进行人为干预，忽略市场调节作用。其实，房地产的确是需要市场自动调节的。市场调节是使供求达到平衡的有力武器，也是使供求不平衡面貌真实显露的手段。如果为了经济指标的需要，过早地阻断市场自动调节的功能，那么就可能产生两种并不积极的情况。一是市场尚未展示其趋势性全貌，匆忙出台政策措施，仓促应战是对是错，很难确认。二是即使匆忙出台的政策撞对了，使经济指标的完成容易了，但它对于楼市内在问题的解决有无好处，或许反而增加后期楼市乃至以后经济的困难和不确定性。所以，只要楼市没有急速趋冷、房价没有大跌，没有产生对于金融和经济的严重威胁，就是相对正常的，不能过早地采取人为的逆向调控。
3.继续调整住宅供应结构，加大保障性住房建设力度。优化住宅供应结构，使居者有其屋，是现阶段房地产业发展的主旋律。要正确运用宏观调控和市场机制两个手段，以普通居民住宅为重点，推进房地产业发展，加大普通住房、经济适用房和廉租房开发力度，确保老百姓买得起或住得上房。限制豪华、大套型住宅建设的土地供应，严禁别墅类房地产开发项目土地供应，优先保证中低价位、中小套型商品房、经济适用房和廉租房的建设用地。综合运用税收、信贷、土地等手段，调控住宅供应总量、结构和速度，加强房地产一级市场调控，完善二级市场。
四、结语
针对当前房地产企业经济波动大，发展前景不容乐观的发展状态，要求管理部门提升管理水平，在现有的经济体系的基础上完善管理理念，将各个影响因素有效结合起来，以促进房地产行业可持续发展为目的，加强宏观调控，从多方面促进经济改革前进步伐。其次房地产经济和其他相关体系有密切的联系，因此要在各种措施协调发展的前景下，将房价控制在合理的范围内，促进房地产经济平稳发展。
李艳明
（丰县房产管理局）