探讨房地产开发中的可行性研究

　　根据房地产和房地产开发的特点，论述了房地产开发中的可行行研究的含义，作用，步骤，内容和阶段。为房地产开发和建设提供科学依据。

　　1 可行性研究的含义

　　房地产开发项目可行性研究是指在房地产开发项目投资开发决策之前，为了避免主观决策、盲目建设带来的损失和不良后果，以期实现房地产开发的效益最大化，必须通过对拟开发项目有关的工程、技术、经济、社会和环境等方面进行深入细致的调查、研究和分析;对可能拟定的规划设计方案、技术方案和建设方案等进行认真的技术经济分析和综合比较论证。在此基础上，全面研究考察该开发项目在技术上的先进性和适用性，在经济上的合理性和有效性以及规划建设上的可能性和可行性。依此就是否应该投资开发该项目以及如何投资，或就此终止投资还是继续投资开发等给出结论性意见，为投资决策提供科学依据，并作为进一步开展工作的基础。

　　2 可行性研究的作用

　　(1)可行性研究是投资决策的重要依据。

　　(2)可行性研究是项目审批的依据。

　　(3)可行性研究是项目资金筹措的依据。

　　(4)可行性研究是编制设计任务书的依据。

　　(5)可行性研究是开发商与项目参与各方签订合同的依据。

　　3可行性研究的步骤

　　(1)组织准备。

　　进行项目可行性研究首先要组建研究班子，负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划方案等。

　　(2)现场调查与资料收集。

　　现场实际调查主要包括投资现场的自然、经济、社会、技术现状的调查。收集的资料主要有政府的方针政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料，房地产市场分析的资料等。

　　(3)开发方案的设计、评价和选择。

　　这一阶段的工作主要是根据项目前期工作的有关成果，结合开发商的现有资源情况和国家政策等，对项目开发方案进行设计、评价、对比优选，确定具体的 项目开发方案。当然，选择不同的开发方案，会出现不同的社会经济效益。

　　(4)详细研究。

　　采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，从而分析项目的可行性。

　　(5)编写研究报告书。

　　可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述，其内容要与研究内容相同、且全面、翔实。

　　4房地产可行性研究的内容

　　按项目研究详细程度的不同，可行性研究可分为投资机会研究 、初步可行性研究和详

　　细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别。当然，房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。其具体内容如下：

　　(1) 项目概况。

　　(2) 项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。

　　(3)市场分析和需求预测。

　　在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。

　　(4)规划方案的优选。

　　在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。

　　(5)开发进度安排。

　　(6)项目投资估算。

　　(7)资金的筹集方案和筹资成本估算。

　　(8)财务评价。财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，借以考察项目财务可行性的一种方法。

　　(9)风险分析。风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。

　　(10)国民经济评价。国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国家、全社会的角度考察项目的收益和费用。

　　(11)结论。运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。

　　5可行性研究的阶段

　　一般而言，房地产开发项目可行性研究工作分为投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究和项目评估决策四个阶段。

　　(1)投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找有利的投资机会。

　　投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。

　　(2)初步可行性研究。

　　亦称“预可行性研究”，在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。

　　(3)详细可行性研究。

　　在这一阶段内进行详细深入的技术经济分析论证，是在分析项目的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。

　　(3) 项目的评估和决策。

　　项目评估是由决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、咨询公司或有关专家，代表国家对上报的建设项目可行性研究报告进行全面的审核和再评估阶段。